Коммерческая ипотека – приобретение объектов коммерческой недвижимости в кредит

27.1.2021, 11:28

Покупка недвижимости в кредит на условиях, когда залогом выступают приобретаемые на заемные средства квадратные метры, сегодня наиболее широко распространена на первичном рынке жилья.

В 2007–2008 гг. некоторые российские банки стали впервые предлагать ипотеку, позволявшую становится собственником нежилого или коммерческого объекта, а в последние годы количество подобных сделок выросло в десятки раз. Причина – появление предложения на открытом рынке, ведь прежде к услуге «коммерческая ипотека» могли обращаться лишь немногочисленные застройщики, выступавшие партнерами банков.

В настоящее время на коммерческую ипотеку могут рассчитывать индивидуальные предприниматели и юридические лица, в том числе представленные фермерскими и крестьянскими хозяйствами, сельскохозяйственными кооперативами, которые будут отвечать требованиям, касающимся поручительства, оформления залогового обеспечения, наличия открытого расчетного счета в банке, прохождения процедуры обязательного страхования залога и пр. Такие заемщики смогут заключить ипотечный договор на сумму до 20 млн. рублей, которые будут либо выданы единовременно, либо предоставлены в виде кредитной линии.

Процентная ставка по кредитной ипотеке рассчитывается на основе ряда факторов. Это и длительность кредитования, и доля собственного участия заемщика, и специфика выдачи займов на коммерческую недвижимость. Так, в отношении нежилых объектов все еще не разработана единая методика оценки их ликвидационной стоимости. Также по таким займам традиционно высоки риски «невозвратов», поскольку здесь не приходится никого выселять или терять место проживания, что часто лишает кредитополучателей стимула исправно платить проценты.

Отсюда банки очень внимательно изучают потенциальных заемщиков, проверяя наличие у них рентабельного бизнеса и отсутствия просроченной задолженности перед другими кредиторами. Также банкиров может интересовать задолженность по зарплате и налогам, а учет всех рисков вынуждает их устанавливать ипотечную ставку, по своему размеру превышающую ставку по ипотеке на жилые объекты. Сегодня коммерческая ипотека в РФ обходится заемщикам в 12-13%, тогда как в 2013—2014 гг. она достигала 16%. При этом многие банки продолжают ставить условие по первоначальному взносу, который должен составлять около 20–30% от стоимости приобретаемого в кредит объекта.